Aktywa nienadające się do użytku: EOS przywraca je na rynek.

• Liczba aktywów nienadających się do użytku w Europie rośnie. 
• Wymagania dotyczące zrównoważonego rozwoju nakładane na nieruchomości rosną. 
• EOS poszerza swoją wiedzę specjalistyczną, aby przywrócić na rynek aktywa nienadające się do użytku.

Odsłonięte cegły, popękane drewniane belki i kruszący się tynk. Budynek, który EOS nabył w 2021 roku w miejscowości Režanci na półwyspie Istria w Chorwacji, był w opłakanym stanie. 100-letnia willa była zaniedbywana przez dziesięciolecia. „Ostatni właściciele trzymali tu świnie” - mówi Ante Ricov, odpowiedzialny za rozwój nieruchomości w EOS Croatia: "To typowy przypadek nieruchomości nienadającej się do użytku ". 

W sektorze nieruchomości aktywa nienadające się do użytku to budynki, które w przypadku sprzedaży nie są warte nic lub prawie nic. Na niektórych rynkach tego rodzaju nieruchomości zawsze znajdowały się w pakietach z kredytami zagrożonymi (NPL), które EOS nabył, mówi Cnut Siebert, wiceprezes ds. wyceny portfeli zabezpieczonych w EOS. "Naszym zadaniem jest wprowadzenie ich z powrotem na rynek". Przez długi czas EOS nie skupiał się jednak na inwestowaniu w te nieruchomości przed ich sprzedażą. Ale teraz zaczyna się to zmieniać i daje EOS możliwość poszerzenia swojego obszaru specjalizacji. 

Istnieje wiele powodów tych zmian. Przykładowo, w Chorwacji rynek NPL dla wierzytelności zabezpieczonych na nieruchomościach obecnie prawie nie istnieje, mówi Bernhard Melischnig, dyrektor zarządzający EOS w Chorwacji. „Banki uporządkowały swoje portfele”. W przyszłości pojawi się zatem nowy cel: „Tchnięcie nowego życia w nieruchomości, które zostały usunięte z rynku”, mówi Bernhard: „Jednak aby to zrobić, potrzebujemy wiedzy i możliwości, które do tej pory nie były częścią naszego podstawowego obszaru specjalizacji”. I właśnie w ten sposób na pokładzie znalazł się Ante Ricov, inżynier ds. rozwoju, który od kilku dekad zarządza projektami budowlanymi w Chorwacji. Jego zadaniem jest teraz przekształcenie chlewni w Režanci z powrotem w willę wyposażoną w całkowicie nowy system ogrzewania, wodociągi i linie energetyczne oraz basen. Ante opracuje nowy projekt, wyszuka i zaangażuje wykonawców oraz będzie nadzorował budowę. Jak mówi: „Celowo chcieliśmy zacząć od małych projektów, aby zdobyć doświadczenie, które będziemy mogli następnie przenieść na większe nieruchomości”. 

Jednocześnie Ante zarządza projektem przekształcenia niedokończonego budynku w pobliżu Zagrzebia w blok mieszkalny. W tym przypadku EOS nie wykonuje jednak samych prac budowlanych, ale finansuje dewelopera. To także nowa rola, mówi Bernhard: „Celem jest zapewnienie kompleksowej obsługi aktywów nie nadających się do użytku, zarówno w charakterze brokera, jak i inwestora. W tym celu łączymy wiedzę Ante z naszym doświadczeniem prawnym i handlowym. Jest to USP, którego nie może zaoferować nikt inny w Chorwacji”. 

Coraz więcej uwagi poświęca się także międzynarodowym aktywom nienadającym się do użytku, mówi Cnut. Katalizatorem są bardziej rygorystyczne wymogi dotyczące zrównoważonego rozwoju, na przykład w formie dyrektywy UE w sprawie obowiązków informacyjnych związanych ze zrównoważonym rozwojem w sektorze usług finansowych. W przyszłości budynki będą również oceniane pod kątem takich aspektów, jak efektywność energetyczna oraz rodzaj i ilość użytych materiałów. Stworzy to nową formę aktywów, mówi Cnut, ponieważ: „W przypadku wielu nieruchomości inwestycja niezbędna do zrównoważonej przebudowy nie może zostać zwrócona poprzez opłaty czynszowe”. 

Cnut postrzega ten rozwój nie jako ryzyko, ale jako szansę. „Przez dziesięciolecia budynki powstawały na terenach zielonych. Teraz musimy pomyśleć o przekształceniu budynków z powrotem w tereny zielone”. W najbardziej dosłownym znaczeniu tego słowa. Grunty rolne i łąki, miejsca na energię słoneczną lub systemy magazynowania energii elektrycznej, biotopy i łąki pszczele mogą być możliwymi formami zagospodarowania takich terenów. Mając to na uwadze, Cnut dąży do ustanowienia nowych sieci i prowadzenia rozmów z firmami, które mogłyby być pomocne w tego rodzaju projektach zmiany przeznaczenia, takich jak dostawcy systemów energii słonecznej. Jednocześnie chce rozwijać nową wiedzę specjalistyczną w firmie. „Jak dotąd nie ma profilu stanowiska dla menedżerów aktywów nienadających się do użytku, ale jest to kierunek, w którym musimy podążać”. Przyszłe procesy rekrutacyjne będą zatem uwzględniać również kwalifikacje spoza segmentu nieruchomości, na przykład doświadczenie w sektorze energii odnawialnej. Obecni pracownicy będą mogli poszerzać swoją wiedzę poprzez profesjonalne szkolenia. 

„Wciąż istnieje przepaść między poszczególnymi europejskimi gospodarkami”, mówi Cnut: „Zwłaszcza w niektórych krajach Europy Wschodniej zrównoważone rozwiązania są obecnie mało istotne dla inwestorów. Ale to tylko kwestia czasu, kiedy ta kwestia pojawi się również tam. Wtedy będziemy mieli przewagę dzięki wiedzy, którą zdobyliśmy na arenie międzynarodowej”. 

W Grecji kwestia ta już się pojawiła. „Trend ten utrzymuje się tu już od pięciu lat” - mówi Yannis Delikanakis z naszej greckiej firmy partnerskiej EOS, Southrock. „A od dwóch lat hotele i budynki biurowe muszą posiadać jeden z dwóch dostępnych certyfikatów zrównoważonego rozwoju. Standardy te zwiększają koszty renowacji budynków o 10 do 15 procent", mówi Yannis. Ale stwarza to również nowe możliwości. "Możemy dać coś społeczeństwu". Na przykład w Fokos, w północno-wschodniej części wyspy Mykonos, gdzie EOS i Southrock przebudowują 11 niedokończonych willi. „Siedem z nich było niczym szkielety, nie miały nawet okien”, mówi Yannis: „A ich widok jest powodem, dla którego na plażach w okolicy jest bardzo niewielu turystów”. 

Wille są obecnie przebudowywane zgodnie ze zrównoważonymi standardami, z panelami słonecznymi na dachach, energooszczędnymi pompami, instalacją do recyklingu wody deszczowej i inteligentnymi systemami wentylacji, które wyłączają klimatyzację, gdy okna są otwarte. „Jesteśmy pierwszymi, którzy realizują tego typu projekty w Grecji”, mówi Yannis. „Oczywiście chcemy na tym zarobić. Ale także przywracamy na rynek nowe, ekologiczne nieruchomości, które wcześniej były źródłem problemów dla społeczeństwa, takich jak zanieczyszczenie środowiska”. 

„Restrukturyzacja aktywów nienadających się do użytku przypomina recykling nieruchomości” - dodaje Cnut. A to stwarza nowe możliwości: „Możemy w ten sposób przyczynić się do ochrony klimatu”.